Foto: Shutterstock

У тех, кто ранее не сталкивался с процессом строительства дома, наверняка возникает множество вопросов еще до того, как принимается окончательное решение "все, строим!". Какие бюрократические препоны придется преодолеть, что и с кем согласовывать и как говорить с архитектором, Tava Māja рассказал архитектор Оскар Броканс из "Sand Architecture and Design".

Но прежде всего он не согласен с тем, что вопросом "Что дальше?" надо задаваться после покупки земли. Нет, это надо делать до покупки! Потому что у земли могут быть неочевидные непрофессионалу особенности, которые существенно ограничивают возможности постройки. Бывают случаи, когда на облюбованном участке вообще нельзя строить или можно строить лишь здания определенного типа.

Важно изучить вопрос наличия или возможности подключения коммуникаций, ибо это очень дорого. Важно и понять, зачем вам вообще нужен дом — и каким он должен быть.

Но когда земля уже куплена, традиционно придерживаются следующего плана:

  • Точно определенные нужды с учетом максимально возможного числа факторов, от семейного положения до места и планов на будущее.
  • Изучение участка лозоискателем, который определит наличие или отсутствие жил, источников и пустот.
  • "Ориентирование на местности", чтобы все данные землемеров можно было отметить в инженерной топографии. Изготовление инженерной топографии и проведение геотехнического исследования. Важно измерить и внести в документы всю территорию по границам будущего забора, а не только место строительства дома.

Ключевые точки процесса строительства

Foto: Shutterstock
Прежде всего — инициировать процесс строительства может только владелец земли или его представитель, имеющий все доверенности. Далее — владелец и сам заранее может попросить технические условия от всех нужных инстанций. Традиционно их можно просить у поставщиков основных коммунальных услуг.

Если дом будет строиться в городе, технические правила можно просить у предприятий, обслуживающих канализацию и водопровод. Эти правила — неотъемлемая часть строительного проекта. Запросить (и получить) их можно и в электронном виде, но тогда они должны быть подписаны электронной подписью.

Если участок земли находится недалеко от водоемов, рек, моря, озера и т.д., то тогда цепочка удлиняется — надо обращаться с заявлением в региональное управление охраны среды, которое должно дать заключение о допустимых строительных работах на конкретном участке.

Обычный срок изготовления технических правил — 14-30 дней. Вопрос их получения можно передоверить и архитектору, но тогда срок изготовления строительного проекта удлиняется на энное количество дней и на столько же становится дороже. Но без технических правил никуда, только с их помощью можно выяснить все особенности каждого конкретного участка земли, которые позже найдут отражение в генеральном плане строительного проекта.

Новые законы требуют, чтобы еще до разработки строительного проекта в строительную управу вносился так называемый "строительный проект в минимальном составе". Отличаться они могут минимально, так как разрешение на строительство выдается после рассмотрения "минимального" проекта.

Но если они будут сильно отличаться, то после оценки "полноценного" строительного проекта у стройуправы могут появиться новые требования. В результате будет потеряно время, говорит архитектор. По его мнению, самое главное в процессе перехода от "минимального" к "полноценному" проекту не менять ключевые особенности постройки — этажность, площадь, место расположения. Последовательная подача обоих версий проекта отнимает 30 (для рассмотрения "минимальной" версии) и 14-30 ("полноценной") дней.

В принципе, в стройуправу можно подать и сразу готовый "полноценный" строительный проект, но если у стройуправы появятся серьезные возражения и все надо будет начинать сначала, то время только потеряется.

Общение с архитектором

Foto: Shutterstock
Вопреки расхожему мнению, архитектор — это не только художник, отвечающий за внешний и внутренний вид зданий. В зависимости от размеров объекта его функции могут отличаться, но в целом почти всегда архитектор — это человек, который полностью отвечает за надзор над ходом строительства. Это называется "авторский надзор". При строительстве простых жилых домов его наличие не обязательно, но желательно, иначе строители могут внести изменения, которые негативно скажутся на качестве здания.

По словам Оскара Брокана, работа с частными домами — самый сложный вид работы с точки зрения проектировщика. Публичные и офисные здания во всем мире (и в Латвии) строятся по хорошо известным стандартам и все архитекторы стараются их придерживаться, потому что это гарантирует, что здание получится хорошим и удобным.

Однако при строительстве частных домов все иначе. "Каждый частный дом — это что-то личное и с полным правом можно говорить, что "сколько людей, столько и мнений". Поэтому самый важный этап до проектирования — разговоры. Это может быть одна беседа на много часов или же много коротких встреч и разговоров. Цель архитектора во время этих бесед — слушать, какой дом хочет заказчик, чтобы понять, какой дом ему нужен", — говорит архитектор.

По его словам, многие люди руководствуются модой, но она в строительстве домов плохой ориентир. Перед тем, как принимать решение о строительстве и приглашать архитектора, нужно ответить себе на вопрос "Зачем мне дом?". Ответы разные — тишина, природа, приватность, аллергии, здоровье, хобби.

"Мне кажется, что самый важный аспект, который архитектор должен оценить — что в жизни заказчика самое важное. Может быть, звучит смешно, но это очень-очень важно. С построенным домом ведь придется жить дольше, чем с тостером, автомобилем или домашним животным. С ним придется жить всю жизнь, поэтому, если важна тишина — надо заботиться об акустике. Если пыль — об уборке. Если природа — про виды из окон. Если проблемы со здоровьем — про эргономику. Если важнейший фактор время — сразу думать про автоматику. Очень часто это самый сложный момент, так как все люди разные и у всех свой жизненный опыт и свои идеи. Нередко архитектор и заказчик много спорят".

После этого важно привести желания в соответствие с возможностями. Особенно если средств не так много, как хотелось бы. По словам архитектора многие считают, что главное построить стены, а внутреннюю отделку можно будет закончить когда-нибудь потом и своими силами. Очень часто, по его словам, ремонт не заканчивается никогда. В итоге получается ощущение обманутых надежд и несбывшейся мечты. "Важно построить дом, от которого вы не будете зависеть", — считает он.

От документов до начала строительства

Foto: Shutterstock
Строительство дома может отнять как несколько недель, так и лет. В среднем обычный жилой дом строят порядка 1,5 лет. Больше всего на скорость влияет выбор конструкции и материал — чем сложнее и разнообразнее, тем дольше и дороже.

По словам архитектора, скорость строительства никак не коррелирует с качеством. В Китае сегодня 57-этажные небоскребы строят за 19 дней — со всей внутренней отделкой. И про них сложно сказать "плохие".

Если проведена инвентаризация и все улажено с земельной книгой, то обычно с момента покупки земли и до начала строительства проходит 3-5 месяцев. Все зависит от архитектора, длительности процесса проектирования и места нахождения собственности. Если у земельного участка есть "особенности" и обременения — процесс затягивается.

Что касается последних новинок в законодательстве, то самая важная — появилось требование расчета энергоэффективности. Расчет должен сделать сертифицированный специалист. Раньше частным домам это не требовалось, сегодня — нужно всем.

В Латвии согласование нужно на все, даже на постройку временного здания (со сроком жизни до пяти лет). Согласовывать надо и строительство теплицы, и изменения на фасаде, и внутренние работы. Это нужно для того, чтобы у стройуправы не было вопросов к безопасности здания для владельца и третьих лиц. Нужно это и для того, чтобы постфактум не возникало ситуаций, когда собственник земли построил баню, а потом его сосед закидал жалобами все инстанции, утверждая, что баня испортила ему вид на озеро, а искры из трубы летят в сторону его сеновала и он постоянно боится пожара.

Многие интересуются конкретными ценами на улаживание формальностей. По словам архитектора, расценки отличаются в разы — в зависимости от района или города в стране. И все их можно найти на домашних страницах нужных строительных управлений.

Но что надо знать про этап оформления документов и согласования — их стоимость, даже в самых дорогих городах страны, символическая по сравнению с тем, сколько придется заплатить за проектирование и строительство всего дома.

Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!