Foto: Privātais arhīvs
Saskaņā ar Civillikuma 927. pantu "īpašums ir pilnīgas varas tiesība par lietu, tas ir, tiesība valdīt un lietot to, iegūt no tās visus iespējamos labumus". Lai gan šajā tiesību normā ir noteikts īpašuma tiesību absolūtais raksturs, gan no Civillikuma, gan no citiem normatīvajiem aktiem izriet dažādi īpašuma tiesību aprobežojumi. Viens no izplatītākajiem īpašuma tiesību aprobežojumiem ir kopīpašums, kas visvairāk izpaužas tieši attiecībā uz nekustamajiem īpašumiem.

Kopīpašuma gadījumā ir divi vai vairāki īpašnieki vienam nekustamajam īpašumam un katram pieder nevis reālas nekustamā īpašuma daļas, bet domājamās daļas. Tas nozīmē, ka ir sadalīts nevis pats nekustamais īpašums, bet īpašuma tiesības uz to.

Lai gan kopīpašuma tiesiskais regulējums ir vērsts uz to, lai kopīpašums katrā atsevišķā gadījumā tiktu izbeigts, kad kāds no kopīpašniekiem atsavina savu domājamo daļu personai, kas nav kopīpašnieks (ar pirmpirkuma tiesību palīdzību), realitātē ir ļoti daudz piemēru, kad rodas jaunas kopīpašuma attiecības.

Kopīpašuma attiecības visbiežāk rodas, mantojot nekustamo īpašumu. Ja nekustamais īpašums pirms mantojuma atklāšanās bieži vien pieder vienam īpašniekam, tad pēc mantojuma atklāšanās parasti ir vairāki mantinieki – bērni, pārdzīvojušais laulātais, brāļi, māsas u. c. Vairākiem mantiniekiem pieņemot mantojumu, veidojas kopīpašuma attiecības.

Kopīpašums veidojas arī, šķirot laulību, ja laulāto kopmantā ietilpst nekustamais īpašums un laulātie nespēj vienoties, kura īpašumā paliks nekustamais īpašums pēc laulības šķiršanas un kopīgās mantas sadalīšanas. Šādā gadījumā tiesa nosaka šķirto laulāto kopīpašuma domājamās daļas no nekustamā īpašuma, kas nostiprināmas zemesgrāmatā.

Bez minētajiem kopīpašuma rašanās iemesliem, ko nosacīti var saukt par piespiedu kopīpašuma rašanās iemesliem, pastāv arī labprātīgi kopīpašuma rašanās iemesli. Piemēram, daudzdzīvokļu māju nesadalot dzīvokļu īpašumos, bet pārdodot "dzīvokļus" tajā nevis kā dzīvokļu īpašumus, bet kā domājamās daļas no daudzdzīvokļu mājas un piekritīgā zemes gabala.

Šāda prakse agrāk bija izplatīta attiecībā uz denacionalizētajiem namīpašumiem. Piemēram, Rīgas vēsturiskajā centrā daudzas daudzdzīvokļu mājas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos. To kopīpašniekiem pieder domājamās daļas no namīpašuma, bet namīpašuma zemesgrāmatā parasti ir noteikts, kuram kopīpašniekam kurš no dzīvokļiem ir lietošanā saskaņā ar kopīpašuma dalītas lietošanas kārtības līgumu.

Lai gan mūsdienās galvenokārt jaunuzceltās daudzdzīvokļu mājas tiek sadalītas dzīvokļu īpašumos, ir arī gadījumi, kad tas netiek darīts un tiek pārdotas domājamās daļas no visa nekustamā īpašuma, zemesgrāmatā norādot, kurš dzīvoklis ir lietošanā attiecīgajam domājamo daļu īpašniekam. Spilgtākais piemērs šādai praksei ir daudzdzīvokļu māju projekts "Solaris" Imantā, Rīgā.

Foto: Publicitātes attēli

Šis daudzdzīvokļu māju komplekss kā viens nekustamais īpašums sastāv no zemes 1,1203 ha platībā, uz kuras atrodas:

- vienstāva dzīvojamā ēka;

- daudzdzīvokļu ēka Anniņmuižas bulvārī 41, Rīgā (ēkā ir 169 dzīvokļi);

- daudzdzīvokļu ēka Anniņmuižas bulvārī 43, Rīgā (ēkā ir 165 dzīvokļi).

Nekustamā īpašuma adrese saskaņā ar zemesgrāmatas datiem ir: Dumbrāja iela 31, Rīga, Anniņmuižas bulvāris 41, Rīga, Anniņmuižas bulvāris 43, Rīga. Pārdodot vienam īpašniekam "piederošo dzīvokli", tiek pārdotas viņam piederošās domājamās daļas no visa šī īpašuma ar visām no kopīpašuma izrietošajām tiesiskajām sekām.

Rīcības ierobežojumi ar kopīpašumu

Rīkoties ar kopīpašumā esošo nekustamo īpašumu drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Ja kāds no kopīpašniekiem rīkojas atsevišķi, šāda rīcība nav spēkā un tā uzliek pienākumu atlīdzināt pārējiem kopīpašniekiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti.

Izņēmums no prasības saskaņot rīcību ar visiem kopīpašniekiem pieļaujams nepieciešamas vajadzības gadījumā, piemēram, nepieciešams ēkas remonts (ja, neveicot remontu, ēka bojāsies vai ies bojā). Šādā gadījumā kopīpašnieks, kurš rīkojies, nepieciešamas vajadzības vadīts, var atprasīt izdevumus no pārējiem kopīpašniekiem proporcionāli viņiem piederošajām domājamām daļām no nekustamā īpašuma.

Neviens kopīpašnieks nedrīkst bez visu pārējo kopīpašnieku piekrišanas:

- apgrūtināt nekustamo īpašumu ar lietu tiesībām,

- atsavināt to visu vai pa daļām,

- jebkādā veidā to pārgrozīt.

Katram kopīpašniekam ir tiesības iebilst pret tādu viena vai visu pārējo kopīpašnieku rīcību, un šo tiesību viņam nevar atņemt ar balsu vairākumu. Tātad neatkarīgi no piederošo domājamo daļu lieluma (piemēram, 1/100 vai 99/100 domājamo daļu) un kopīpašnieku skaita kopīpašnieks var apturēt pārējo kopīpašnieku rīcību, kas nav saskaņota ar viņu. Šajā gadījumā katram kopīpašniekam ir viena balss neatkarīgi no domājamo daļu skaita, turklāt katrai balsij ir veto tiesības.

Izdevumu un ienākumu sadale kopīpašnieku starpā

Visi kopīpašnieki samērīgi ar katra domājamo daļu saņem visus labumus, kādus nekustamais īpašums dod, piemēram, īres/nomas maksas veidā, kā arī sedz zaudējumus, kādi tam rodas. Visas uz nekustamo īpašumu gulstošās nastas, apgrūtinājumi un tā uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jāsedz kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām. Piemēram, nekustamā īpašuma nodoklis katram kopīpašniekam jāmaksā proporcionāli viņam piederošajām domājamām daļām no nekustamā īpašuma.

Kopīpašuma dalīta lietošana

Ja nekustamais īpašums ir tāds, ko var lietot dalīti, pastāv iespēja vienoties ar pārējiem kopīpašniekiem, kuru nekustamā īpašuma daļu kurš no kopīpašniekiem lietos. Izplatītākais piemērs nekustamo īpašumu dalītai lietošanai ir dzīvokļi daudzdzīvokļu mājās:

- katram kopīpašniekam pieder noteikts skaits domājamo daļu no ēkas un parasti arī zemes;

- ir noslēgts nekustamā īpašuma dalītas lietošanas kārtības līgums un nostiprināts zemesgrāmatā.

Šajā gadījumā ir jāievēro, ka katra kopīpašnieka interesēs ir iesniegt zemesgrāmatā nekustamā īpašuma dalītas lietošanas kārtības līgumu, nostiprinot no tā izrietošās tiesības (kura daļa no nekustamā īpašuma ir attiecīgā kopīpašnieka lietošanā). Tas nākotnē var novērst nesaskaņas, ja domājamās daļas tiks atsavinātas trešajai personai. Saskaņā ar pastāvošo tiesu praksi šāds zemesgrāmatā nostiprināts nekustamā īpašuma dalītas lietošanas kārtības līgums ir saistošs jebkuram jaunam domājamo daļu īpašniekam.

Brīvas rīcības tiesības ar domājamām daļām

Katra kopīpašnieka domājamā daļa no nekustamā īpašuma pieder vienīgi viņam. Līdz ar to jebkurš kopīpašnieks savu domājamo daļu drīkst atsavināt (pārdot, dāvināt, mainīt utt.), kā arī ieķīlāt, piemēram, saņemot kredītu bankā. Tāpat domājamo daļu īpašnieks var dalīt sev piederošās domājamās daļas, atsavinot tikai daļu no tām, nevis visas kopā.

Pirmpirkuma tiesības

Ja nekustamā īpašuma kopīpašnieks atsavina savas domājamās daļas personai, kura nav kopīpašnieks, tad:

1) pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, ir pirmpirkuma tiesība,

2) gadījumos, kad pirmpirkuma tiesību nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ, – izpirkuma tiesība.

Tas nozīmē, ka visos gadījumos, kad kopīpašuma domājamās daļas tiek pārdotas trešajām personām (ne citiem kopīpašniekiem), pārdevējam ir jāpaziņo pārējiem kopīpašniekiem par pirkuma līguma noslēgšanu un jāiesniedz viņiem pirkuma līgums, piedāvājot izmantot pirmpirkuma tiesības. Ja kāds no kopīpašniekiem vēlas izmatot pirmpirkuma tiesības, viņš stājas pircēja vietā, tas ir, viņam ir saistoši pirkuma līguma noteikumi un jāmaksā nolīgtā pirkuma maksa līgumā noteiktajā kārtībā.

Attiecībā uz atteikšanos no pirmpirkuma tiesībām jāņem vērā, ka atteikumu no pirmpirkuma tiesībām neraksta zemesgrāmatā. Saskaņā ar Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 21.09.2011. lēmumu lietā Nr. SKC –1089/2011 "Civillikums neparedz, ka zemesgrāmatā ierakstīta atteikšanās no pirmpirkuma tiesības izlietošanas rada kādas tiesiskas sekas, tostarp iegūst saistošu spēku pret trešajām personām". Līdz ar to, pat ja zemesgrāmatā ir ierakstīta šāda atteikšanās no pirmpirkuma tiesībām, tā nav spēkā pret trešajām personām.

Izpirkuma tiesības

Ja pārdevējs nepiedāvā pirmpirkuma tiesības izmantot pārējiem kopīpašniekiem un darījums tiek nostiprināts zemesgrāmatā, tad pārējiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesība gada laikā no darījuma nostiprināšanas zemesgrāmatā.

Izpirkuma tiesība ir tiesība iegūt pārdoto domājamo daļu no nekustamā īpašuma, iestājoties pircēja vietā jau pēc tam, kad darījums ir nostiprināts zemesgrāmatā. Izpirkuma tiesības izmantošanas gadījumā izpircējam ir jāsamaksā pilna pirkuma maksa, kādu maksāja pircējs, kā arī jāsedz izdevumi īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Kopīpašuma dalīšana

Nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, un katrs kopīpašnieks var jebkurā laikā prasīt kopīpašuma dalīšanu. Ja kopīpašnieki nevar vienoties par dalīšanas veidu, tad tiesa atkarībā no dalāmā nekustamā īpašuma īpašībām un lietas apstākļiem:

1) piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, vajadzības gadījumā nodibinot servitūtus, vai

2) atdod visu nekustamo īpašumu vienam kopīpašniekam ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai

3) nosaka nekustamo īpašumu pārdot, sadalot naudu kopīpašnieku starpā, vai

4) izšķir jautājumu ar lozi, piemēram, ja jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem paturēt nekustamo īpašumu.

Dažas iespējamās problēmas

Ņemot vērā to, ka kopīpašums ir īpašuma aprobežojums, no kopīpašuma attiecībām var izrietēt vairākas problēmas, ar ko jāsaskaras kopīpašniekiem vai personām, kas plāno iegādāties domājamās daļas no nekustamā īpašuma.

Pirmkārt, var būt grūtības saņemt kredītu bankā, ieķīlājot nekustamā īpašuma domājamās daļas, ja zemesgrāmatā nav nostiprināts kopīpašuma dalītas lietošanas kārtības līgums. Bankas, izsniedzot kredītus, pārliecinās, vai ķīlas priekšmets ir tāds, uz kuru nebūs grūtības vērst piedziņu, ja kredīts netiks atmaksāts. Gadījumā, ja zemesgrāmatā nav nostiprināts kopīpašuma dalītas lietošanas kārtības līgums, bankai tas radīs problēmas piedziņas procesā. Tādēļ bankas nav ieinteresētas šādos ķīlas priekšmetos.

Otrkārt, ja kopīpašnieka atsevišķā lietošanā esošā nekustamā īpašuma daļa, piemēram, dzīvokļa platība, nesamērīgi neatbilst attiecībai pret visu nekustamo īpašumu (daudzdzīvokļu māju), tad arī pastāv risks nesaņemt kredītu bankā. Iemesls tam ir Civillikuma 1070. pantā ietvertais noteikums, ka kopējas lietas dalīta lietošana samērojama ar atsevišķo domājamo daļu lielumu.

Treškārt, attiecībā uz kopīpašumā un viena īpašnieka īpašumā esošiem zemesgabaliem ir vienādi apbūves noteikumi, tas ir, vienāds pieļaujamais apbūves blīvums un intensitāte. Rezultātā zemesgabaliem, uz kuriem jau atrodas viena vai vairākas ēkas, var veidoties situācija, ka nav iespējams veikt papildu apbūvi, kaut gan viena kopīpašnieka lietošanā saskaņā ar kopīpašuma dalītas lietošanas kārtības līgumu ir neapbūvēta zemesgabala daļa, bet otra lietošanā – apbūvēta zemesgabala daļa ar attiecīgo ēku vai ēkām.

Ceturtkārt, kopīpašuma gadījumā daudzdzīvokļu māju dzīvokļiem ir citāda nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu aprēķināšanas kārtība, nekā tā ir dzīvokļiem dzīvokļu īpašumos sadalītās daudzdzīvokļu mājās. Ar identiskām dzīvokļu platībām var veidoties situācija, ka dzīvokļu īpašumos sadalītā daudzdzīvokļu mājā par dzīvokli ir jāmaksā ievērojami mazāks nekustamā īpašuma nodoklis nekā dzīvokļu īpašumos nesadalītā daudzdzīvokļu mājā.

Piemēram, Rīgā, lai saņemtu nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumus, pietiek, ka dzīvokļu īpašumos sadalītā daudzdzīvokļu mājā dzīvoklī ir deklarēta vismaz viena persona neatkarīgi no dzīvokļa platības. Taču attiecībā uz dzīvokļu īpašumos nesadalītā daudzdzīvokļu mājā esošu dzīvokli tiek pieņemts, ka vienai dzīvesvietu deklarējušai personai piekrīt 30 m2 no mājas daļas, kuras lietošanas veids ir dzīvošana un kura netiek izmantota saimnieciskās darbības veikšanai. Par platību, kas pārsniedz 30 m2 uz vienu deklarēto personu, ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis bez atvieglojumiem (1,5% apmērā no kadastrālās vērtības).

Piektkārt, kopīpašnieku strīdi par kopīgajā īpašumā esošā nekustamā īpašuma lietošanas kārtību ir ļoti izplatīti. Pat gadījumos, kad ir noslēgts kopīpašuma dalītas lietošanas kārtības līgums un nostiprināts zemesgrāmatā, mēdz būt savstarpējas nesaskaņas. Vienam kaimiņam nepatīk, ka otra kaimiņa bērni skaļi uzvedas, otram nepatīk, ka pirmā kaimiņa suņi naktī rej un traucē bērniem gulēt, bet trešajam nepatīk, ka pirmais un otrais ar savu lauksaimniecības tehniku izbraukā kopīgā lietošanā esošo ceļu. Situācijas ir daudz un dažādas, bet to risinājumu kopīpašnieki nereti nespēj panākt, jo izturas emocionāli, nevis meklē konstruktīvu risinājumu.

Kopīpašums ir sarežģīts tiesību institūts, un tas ir pastāvējis vēsturiski, pastāv mūsdienās, kā arī pastāvēs nākotnē. Jebkuram, kurš atrodas kopīpašnieka statusā vai plāno iegūt īpašumā domājamās daļas no nekustamā īpašuma, ir jāapzinās, kādi ir no kopīpašuma izrietošie pienākumi, ierobežojumi, kā arī tiesības. Paļauties uz solījumiem par draudzīgām attiecībām ar pārējiem kopīpašniekiem, nenosakot konkrētu pienākumu un tiesību sadali līgumā par kopīpašuma dalītas lietošanas kārtību un nenostiprinot to zemesgrāmatā, nav tālredzīgi. Tas var radīt problēmas nākotnē – sākot ar vienkāršām nesaskaņām kopīpašnieku starpā un beidzot ar tiesu procesiem par kopīpašuma sadali.

Rakstā ir pausts autora personīgais viedoklis, kas nav uzskatāms par juridisko konsultāciju vai juridiskās palīdzības sniegšanu, un tas autoram nerada juridiskas saistības pret raksta lasītājiem.

Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!