Rolands Neilands: Kas dzīvokļu īpašniekiem jāņem vērā zemes piespiedu nomas attiecībās?  (127)

Jānorāda, ka kopš šā gada sākuma ir mainījies likumā noteiktais nomas maksas apmērs piespiedu nomas attiecībās. 2017. gada jūnijā tika grozīts likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" un likums "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās", nosakot, ka zemes nomas maksas apmērs 2018. gadā ir līdz 5% gadā no zemes kadastrālās vērtības, ja puses nav vienojušās (noslēgušas zemes nomas līgumu).

Ko darīt, ja ir saņemts zemes īpašnieka paziņojums par zemes nomas maksas parādu?

Saņemot zemes īpašnieka paziņojumu par zemes nomas maksas parādu, ja nav noslēgts nomas līgums, jāsaprot, ka zemes īpašniekam nav tiesību prasīt nepamatotus maksājumus no dzīvokļa īpašnieka, piemēram:

1) pievienotās vērtības nodokli papildus ar likumu noteiktajam zemes nomas maksas apmēram;

2) lielāku zemes nomas maksu, nekā bija spēkā ar likumu noteiktais zemes nomas maksas apmērs laika periodā, par kādu zemes īpašnieks prasa nomas maksu (precīzu nomas maksas apmēra sadalījumu pa laika periodiem skatīt autora rakstā Daudzdzīvokļu māju zemes piespiedu nomas problemātika);

3) zemes nomas maksu par zemes gabalu, kas nav dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals u. c.

Tikai tad, ja dzīvokļa īpašniekam ir pilnīga pārliecība, ka zemes īpašnieka prasījums ir pamatots, var veikt zemes nomas maksas parāda samaksu. Gadījumos, kad pastāv šaubas vai arī ir pārliecība, ka zemes īpašnieks prasa lielāku summu, nekā viņam pienākas saskaņā ar likumu, ir vēlams vērsties pie jurista. Ņemot vērā to, ka piespiedu nomas attiecības reglamentējošie likumi ir vairākkārt grozīti, kā arī to, ka atsevišķu zemes īpašnieku prasības balansē uz likuma pārkāpšanas robežas vai pat pārkāpj likumu, tikai ar kompetenta jurista palīdzību ir iespējams aizsargāt savas likumiskās tiesības, tostarp izteikt pamatotus rakstveida iebildumus saistībā ar parādu.

Vai nomas maksa līdz 5% gadā no zemes kadastrālās vērtības ir piemērojama visos gadījumos?

Ar likumu noteiktais nomas maksas ierobežojums līdz 5% gadā no zemes kadastrālās vērtības attiecas tikai uz tiem gadījumiem, kad zemes īpašnieks un dzīvokļu īpašnieki nav vienojušies savā starpā par nomas tiesisko attiecību noregulēšanu, tas ir, nav noslēguši zemes nomas līgumu. Gadījumos, kad ir noslēgts zemes nomas līgums, ir piemērojami nomas līguma noteikumi par nomas maksas apmēru – pat ja līgumā noteiktā maksa ir lielāka par 5% gadā no zemes kadastrālās vērtības, ir jāmaksā līgumā noteiktā nomas maksa.

Vai zemes īpašnieku, kas nodarbojas ar komercdarbību, prasībām ir piemērojams vispārējais noilguma termiņš (10 gadi) vai komercdarījumu noilguma termiņš (trīs gadi)?

Šobrīd nepastāv vienota tiesu prakse jautājumā par piemērojamo noilguma termiņu. Pēdējā laikā ir bijuši vairāki tiesu spriedumi, kuros tiesa ir pamatojusi, ka piemērojams trīs gadu komercdarījumu noilguma termiņš. Daži no šādiem spriedumiem ir: Rīgas apgabaltiesas 11.10.2017. spriedums lietā Nr. C30454917, 10.11.2017. spriedums lietā Nr. C30474217 un 03.01.2018. spriedums lietā Nr. C30478417.

Citās Latvijas apgabaltiesās ir arī pretēji spriedumi, piemēram, Kurzemes apgabaltiesa savā 19.12.2017. spriedumā lietā Nr. C30471317 un Latgales apgabaltiesa savā 22.11.2017. spriedumā lietā Nr. C30428016 ir argumentējušas, ka komercdarījumu noilguma termiņš nav piemērojams zemes piespiedu nomas attiecībām. Šo tiesu ieskatā zemes piespiedu nomas attiecībām ir piemērojams Civillikumā noteiktais vispārējais 10 gadu noilguma termiņš.

Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes Civiltiesisko zinātņu katedras asociētais profesors Dr. iur. Jānis Kārkliņš savā 27.02.2018. rakstā "Noilgums piespiedu nomas attiecībās komerctiesībās" žurnālā "Jurista Vārds" ir izvērsti argumentējis, ka zemes piespiedu nomas attiecībās ar komersantiem ir piemērojams komercdarījumu noilgums (trīs gadi).

Vai zemes nomas maksa ir jāmaksā arī par periodu, kad dzīvoklim bija cits īpašnieks?

Zemes nomas maksa ir jāmaksā tikai par periodu, kurā dzīvokļa īpašniekam pieder dzīvoklis. Piemēram, ja dzīvoklis ir nopirkts un īpašuma tiesības zemesgrāmatā nostiprinātas 2018. gadā, tad zemes īpašnieka prasījums par nomas maksas samaksu par 2017. gadu dzīvokļa jaunajam īpašniekam nav saistošs. Šāds prasījums zemes īpašniekam ir jāvērš pret dzīvokļa iepriekšējo, nevis jauno īpašnieku.

Ko darīt, ja ir saņemts zemes īpašnieka piedāvājums izpirkt zemi zem mājas?

Pēdējā laikā ir parādījusies jauna tendence no zemes īpašnieku puses – saprotot, ka iespējas nopelnīt, iznomājot zemi, ir samazinājušās, atsevišķi zemes īpašnieki dzīvokļu īpašniekiem nosūta piedāvājumu izpirkt dzīvoklim piekritīgo domājamo daļu no zemes zem daudzdzīvokļu mājas par kadastrālo vērtību. Lai gan kopumā šāda iespēja vērtējama pozitīvi – dzīvokļu īpašniekiem tiek dota iespēja izbeigt dalītā īpašuma attiecības, ir jāņem vērā atsevišķas nianses.

Pirmkārt, šobrīd daudzās vietās Rīgā un arī citās pilsētās notiek daudzdzīvokļu mājai piesaistītā funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšana. Ja dzīvokļa īpašnieks nopērk domājamo daļu no zemes gabala, kura platība vēlāk tiek atzīta par lielāku, nekā funkcionāli nepieciešama daudzdzīvokļu mājai, dzīvokļa īpašnieks būs pārmaksājis. Turklāt dzīvokļa īpašnieks vienlaicīgi būs kļuvis par īpašnieku zemei, kas funkcionāli nepieciešama citai daudzdzīvokļu mājai, tādējādi no zemes nomnieka kļūstot par zemes iznomātāju.

Otrkārt, viena daudzdzīvokļu māja bieži atrodas uz vairākiem zemes gabaliem, kas pieder dažādiem īpašniekiem. Šādā situācijā, nopērkot viena zemes gabala domājamās daļas, dalītais īpašums netiek izbeigts, jo citi zemes gabali nav pārdoti. Dzīvokļa īpašnieks kļūst par viena zemes gabala kopīpašnieku, bet attiecībā uz citiem zemes gabaliem saglabā zemes nomnieka statusu.

Piemēram, Rīgā, Dammes ielā 1, dzīvokļu īpašniekiem pieder daļa no daudzdzīvokļu mājai funkcionāli nepieciešamās zemes – zemes gabals 416 m² platībā, uz kura atrodas piebraucamais ceļš, bet pati daudzdzīvokļu māja atrodas uz citam zemes īpašniekam piederošas zemes 7005 m² platībā. Līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem pieder tikai 5,6% no daudzdzīvokļu mājai funkcionāli nepieciešamās zemes platības.

Ar dzelteno līniju iekrāsotais zemes gabals pieder dzīvokļu īpašniekiem, bet ar sarkano līniju – citai personai. Dati iegūti no Valsts zemes dienesta Kadastra informācijas sistēmas (www.kadastrs.lv).

Treškārt, ja par dzīvokļiem Dzīvokļa īpašuma likumā ir tieši noteikts, ka, pārdodot dzīvokļa īpašumu, pirmpirkuma tiesības nav jāpiedāvā pārējiem dzīvokļu īpašniekiem attiecīgajā daudzdzīvokļu mājā, tad attiecībā uz zemes domājamām daļām ir tieši pretēji noteikumi, kas izriet no Civillikuma. Katru reizi, pārdodot zemes domājamās daļas (piemēram, vienā darījumā ar dzīvokļa pārdošanu), pārdevējam ir jāpiedāvā izmantot pirmpirkuma tiesības visiem pārējiem zemes domājamo daļu īpašniekiem, kam ir tiesības divu mēnešu laikā tās izmantot.

Ceturtkārt, ir būtiski pievērst uzmanību, kādā veidā zemesgrāmatā tiek nostiprinātas dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesības uz attiecīgajām zemes domājamām daļām. Lai nākotnē nerastos problēmas, zemes zemesgrāmatas nodalījumā ir jābūt ierakstam, ka zemes gabala domājamās daļas funkcionāli ir saistītas ar konkrēto dzīvokli. Arī dzīvokļa zemesgrāmatas nodalījumā vēlams ieraksts, ka dzīvokļa īpašums saistīts ar zemi, norādot attiecīgās domājamās daļas.

Jebkurā gadījumā, saņemot zemes īpašnieka piedāvājumu izpirkt zemes zem mājas attiecīgās domājamās daļas un apsverot šādu iespēju, noteikti būtu jāvēršas pie kompetenta jurista, kas sniegtu juridisko palīdzību darījuma noslēgšanā. Pretējā gadījumā ir pārāk daudz juridisku nianšu, kuru nezināšana un neievērošana, slēdzot līgumu par zemes domājamo daļu pirkšanu, nākotnē var radīt problēmas.

* Rakstā ir pausts autora personīgais viedoklis, kas nav uzskatāms par juridisko konsultāciju vai juridiskās palīdzības sniegšanu, un tas autoram nerada juridiskas saistības pret raksta lasītājiem.